“避暑房”市場旺季將臨，作為夏季降溫標(biāo)配，你準(zhǔn)備好了嗎
休閑地產(chǎn)是依托核心主題、 以休閑度假為目的的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目，也是近年來地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要方向之一。重慶依托盆地山地的地貌特征和海拔差異形成獨特的氣候特征，重慶是國內(nèi)聞名的火爐城市，夏季重慶主城區(qū)常年持續(xù)高溫濕熱氣候特征從休閑度假需求中催生出了避暑度假需求。
早在２０１４年重慶制定出臺了《重慶市避暑度假地產(chǎn)規(guī)劃（２０１４－２０２０年）》，明確重點發(fā)展２２個片區(qū)（萬州區(qū)、黔江區(qū)、涪陵區(qū)、巴南區(qū)、江津區(qū)、南川區(qū)、綦江區(qū)、梁平縣、城口縣、豐都縣、墊江縣、武隆縣、忠縣、開縣、云陽縣、奉節(jié)縣、巫山縣、巫溪縣、石柱縣、酉陽縣、彭水縣、萬盛經(jīng)開區(qū)等區(qū)縣、自治縣、開發(fā)區(qū)）、總建筑面積３０００萬ｍ２，５７萬套的建設(shè)目標(biāo)。推進避暑度假地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，已經(jīng)成為重慶適應(yīng)消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、實施鄉(xiāng)村振興、形成新的投資增長點的重要工作內(nèi)容之一。
重慶周邊的避暑房主要分布于，湖北蘇馬蕩，貴州桐梓，貴州習(xí)水，貴州赤水。
０１避暑度假地產(chǎn)選址概況
重慶市內(nèi)的避暑度假地產(chǎn)主要以渝東北的巫山、云陽、萬州、豐都，渝東南的武隆、石柱、彭水，以及重慶主城區(qū)周邊的涪陵、江津、南川、綦江、萬盛等區(qū)縣為主。而在這些區(qū)域中武隆仙女山、武隆白馬山、南川金佛山、綦江橫山、綦江黑山谷、江津四面山、南川金佛山、南川黎香湖、石柱黃水等板塊是近年重慶避暑度假地產(chǎn)的核心區(qū)域。
綜合來看重慶市內(nèi)的避暑度假項目選址一般位于海拔高度８００－１５００ｍ的鎮(zhèn)鄉(xiāng)結(jié)合部或者風(fēng)景名勝區(qū)、森林公園的外圍山清水秀、植被豐茂之地。
０２避暑度假地產(chǎn)選址概況
避暑度假地產(chǎn)的土地指標(biāo)主要表現(xiàn)在土地規(guī)模、容積率（開發(fā)強度）、建筑密度、綠化率、建筑高度等五方面。
◆ 用地規(guī)模方面，除個別規(guī)模大盤如枕泉翠谷占地１００００畝特殊大盤外，一般避暑度假地產(chǎn)項目建設(shè)用地面積主要集中在１５０－５００畝；
◆ 開發(fā)強度方面，容積率相對較低以１．０－１．３為主要區(qū)間，但純在個別項目容積率在１．５左右，就避暑度假地產(chǎn)而言開發(fā)強度相對較高；
◆ 建筑密度方面，項目受到《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》相關(guān)指標(biāo)控制，一般在３０％左右無明顯波動，突破空間較��；
◆ 綠地率方面，一般控制在３５％以上，但是避暑度假地產(chǎn)項目周邊均有較好的自然生態(tài)條件，故在客戶的實際感知中綠地率是遠(yuǎn)超３５％的；
◆ 建筑高度方面，以９－２１ｍ為主，部分項目甚至出現(xiàn)１１層及１１＋１層的小高層產(chǎn)品，建筑高度偏高，與周邊環(huán)境存在一定的不協(xié)調(diào)。
０３避暑度假地產(chǎn)交通區(qū)位特點
從客戶端來看，避暑度假項目交通的便利與否是影響消費者置業(yè)與出行決策的重要因素，在消費者進行決策的過程中，區(qū)域旅游的可進入性是十分重要的。同時，交通運輸?shù)谋憷麠l件還影響到消費者的出游與置業(yè)半徑。在一定的引力和外推力的作用下，消費者流量與距離影響力是成反比的。
用數(shù)學(xué)的方式進行量化表示為：Ｆ＝Ｔ１Ｔ２／ｆ（ｄ）
公式中：Ｔ１為避暑度假項目對消費者的吸引力（與度假避暑項目的產(chǎn)品打造、景區(qū)營造、景區(qū)運營等景區(qū)自身條件掛鉤），Ｔ２為消費者客源地的外推力（與客源地可用的避暑度假資源豐富程度掛鉤），ｄ為客源地與避暑度假項目之間的距離。其中消費者對距離的直觀感受很大程度上取決于客源地與避暑度假項目之間的交通便利條件，可量化為通勤時間。通過該公式能明確的得知客源地與目的地之間的通勤時間關(guān)系。
通過統(tǒng)計分析重慶周邊的避暑度假板塊，可得出當(dāng)通勤時間即ｆ（ｄ）≥４小時，出行與置業(yè)意愿即Ｆ趨近于零。
注：該統(tǒng)計僅考慮重慶周邊避暑度假板塊，不包含莫干山、千島湖等遠(yuǎn)距離強吸引力的特殊避暑度假板塊。
０４避暑度假地產(chǎn)設(shè)施配套
鑒于避暑度假地產(chǎn)項目消費季節(jié)性強、消費主體以中老年及青少年兒童為主，通過對隆鑫花漾的山谷、金科中華養(yǎng)生城、黑山１０９８、華宇林語嵐山、中建云山小鎮(zhèn)、金陽第一農(nóng)場等項目的調(diào)研統(tǒng)計，并借鑒湖北利川蘇馬蕩的香山別院、林海云天等避暑度假地產(chǎn)項目的配套經(jīng)驗，設(shè)施配套主要體現(xiàn)在：
◆ 教育設(shè)施配套方面， 一般未將項目居住人口納入地方教育設(shè)施配套指標(biāo)測算，由開發(fā)商靈活設(shè)置兒童活動室、兒童興趣班等，滿足基本、季節(jié)性需求；
◆ 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施方面，一般利用鎮(zhèn)區(qū)醫(yī)療設(shè)施解決，遠(yuǎn)離鎮(zhèn)區(qū)的獨立項目，根據(jù)建設(shè)規(guī)模和居住群體特點設(shè)置醫(yī)療診療室，滿足日常健康需求；文娛體育設(shè)施方面， 一般通過設(shè)置基本的綜合文娛活動用房豐富購房者度假生活，部分通過租地補充建設(shè)門球場、健身步道等活動設(shè)施；
◆ 商業(yè)服務(wù)設(shè)施方面，一般以滿足住戶的日常生活需求為主，設(shè)置菜店、超市等基本的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，據(jù)抽樣調(diào)查已竣工和在建的５４個典型項目，商業(yè)配套設(shè)施建筑面積一般占比８％左右。
◆ 基礎(chǔ)設(shè)施配套方面，一是道路交通設(shè)施，停車位配建一般按照《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》關(guān)于住宅配建的１．０個車位／１００ｍ２標(biāo)準(zhǔn)配建， 但避暑度假地產(chǎn)戶均建筑面積約５０ｍ２，配建指標(biāo)難以滿足需求；二是公用設(shè)施配套，一般參照城市住宅地產(chǎn)有關(guān)技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)模測算，納入鎮(zhèn)區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。
０５避暑度假地產(chǎn)設(shè)施配套
通過對已開發(fā)的避暑度假項目的實地調(diào)研和統(tǒng)計分析
避暑度假地產(chǎn)開發(fā)首先依賴于避暑度假資源的氣候、水源、用地等關(guān)鍵自然要素特征， 其中氣候條件應(yīng)直接決定避暑度假是否具有適宜的氣候溫度適宜避暑度假， 是決定避暑度假地產(chǎn)選址的首要要素。重慶周邊海拔８００－１５００米是一個比較有參考性海拔的范圍，全年平均氣溫不超過２０攝氏度，夏季最高氣溫不超過３０攝氏度是重慶周邊避暑度假項目成立的先決條件。
其次，因重慶的典型山地河谷地貌特征，夏季宜人的避暑氣候區(qū)一般位于海拔較高山區(qū)，高山區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)相對滯后，所以水資源在重慶周邊的避暑度假項目中有著舉足輕重的地位，可靠的水源水質(zhì)、水量供應(yīng)是重要的自然資源。
０６避暑度假地產(chǎn)概況小結(jié)
重慶區(qū)域的避暑地產(chǎn)已發(fā)展多年，
依托高海拔優(yōu)勢帶來的氣候條件＋自然景觀資源＋３小時范圍內(nèi)的通勤距離，這三要素已經(jīng)成為重慶重慶避暑地產(chǎn)發(fā)展的前提條件。
低迷、生態(tài)的打造方式更成為避暑地產(chǎn)的標(biāo)簽。
重慶避暑地產(chǎn)經(jīng)過近１０年的野蠻生長已經(jīng)脫離了發(fā)展初期，
進入到一個同質(zhì)化嚴(yán)重的階段。
如何擺脫千篇一律的度假服務(wù)，
將避暑項目與當(dāng)?shù)刭Y源有效結(jié)合形成獨樹一幟的項目，
是目前各大度假區(qū)域正在嘗試突破的重要課題，
也是避暑項目未來發(fā)展的方向。
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